Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage abzubildende durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“ im gesamten Stadtgebiet. Immobilienrichtwerte bieten den Nutzern eine Orientierungshilfe, um in eigener Verantwortung den Immobilienpreis für ein angefragtes Objekt zu bestimmen.

Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 01.01.2024 erstmalig Immobilienrichtwerte für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Wohnungseigentum abgeleitet, beschlossen und veröffentlicht (www.boris.nrw.de).

Zur Ableitung der Immobilienrichtwerte wurden Kaufverträge aus mehreren Geschäftsjahren mittels statistischer Verfahren analysiert. Grundlage der statistischen Analyse ist eine räumlich autoregressive Regression (SAR - spatial conditional and simultaneous autoregression model), die nach dem „Modell zur Ableitung von Immobilienrichtwerten in NRW“ der AGVGA.NRW (Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW) erfolgte.

Die zur Ableitung genutzten Daten wurden sachverständig aus der Kaufpreissammlung und nur mit solchen Fällen ermittelt, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen. Des Weiteren wurden die Kaufpreise, aus denen die Immobilienrichtwerte hergeleitet werden, auf eine Norm abgestellt (Bereinigung der Kaufpreise). Diese Norm und somit auch die Immobilienrichtwerte werden wie folgt definiert:

Immobilienrichtwerte

• sind in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben
• beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe, nicht auf Neubauten (Erstverkäufe)
• beinhalten keine Nebengebäude (Garagen, Wintergärten etc.)
• beinhalten keine PKW-Stellplätze (im Freien, in einer Garage oder in einer Tiefgarage)
• beinhalten beim Teilmarkt Eigentumswohnungen keine Sondernutzungsrechte (z.B. am Garten)
• beinhalten kein Inventar
• beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale (z.B. Altlasten, Erbbaurechte)
• gelten für schadensfreie Objekte ohne besondere Einbauten
• sind nur innerhalb des Modells des Gutachterausschusses mit seinen entsprechenden Umrechnungstabellen zu verwenden

Normobjekt

Neben der Kaufpreisbereinigung (Abstellung auf die Norm) haben die Immobilienrichtwerte je Teilmarkt („Ein- und Zweifamilienhäuser“ bzw. „Eigentumswohnungen“) eine individuelle Norm, die sich aus der Datenanalyse ergibt. Diese sind in den örtlichen Fachinformationen zu den Immobilienrichtwerten unter www.boris.nrw.de veröffentlicht.

Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen

Abweichungen des Bewertungsobjektes zu den wertbestimmenden Merkmalen des Immobilienrichtwer-tes bzw. zu der individuellen Norm werden anhand von Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt. Die Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen sind in den örtlichen Fachinformationen zu den Immobilienrichtwerten unter www.boris.nrw.de veröffentlicht.

Werte für Nebengebäude, PKW-Stellplätze, Sondernutzungsrechte und Inventar sind separat nach ihrem Zeitwert zu veranschlagen.

Anschließend sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (z.B. Rechte, Lasten, Schäden und Mängel, etc.).

Immobilien-Preis-Kalkulator

Zur Erhöhung der Anwenderfreundlichkeit wird im modalen Fenster die Berechnung einer Wertschätzung interaktiv in Form eines „Immobilien-Preis-Kalkulators“ angeboten. Mit Klick auf das rote „Rechnersymbol“ wird dieser gestartet.

Dabei werden die wertrelevanten Merkmale in den Rechner übernommen, für die der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten ermittelt und zur Verfügung gestellt hat. Der Nutzer hat nun die   Möglichkeit, die Angaben seines Objektes für die wertrelevanten Eigenschaften auszuwählen bzw.     einzugeben. Mittels der hinterlegten Umrechnungskoeffizienten werden Anpassungen in Prozent in den jeweiligen Eigenschaften zum Immobilienrichtwert berechnet und in einer weiteren Spalte angegeben. Bei sehr großen Abweichungen erfolgt ein Hinweis, die eine Vergleichbarkeit des Objektes beeinträchtigen oder unmöglich machen. Neben dem ermittelten Immobilienpreis in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wird auch der Immobilienwert in Euro angegeben. Das Ergebnis wird in einer Immobilienwertauskunft als pdf-Dokument aufbereitet und kann heruntergeladen sowie ausgedruckt werden.

Es wird KEIN Verkehrswert ermittelt. Wertbeeinflussende Besonderheiten in Bezug auf den Zustand und/oder Baumängel/Bauschäden, rechtliche Besonderheiten, die aktuelle Marktentwicklung sowie die Mikrolage des Grundstücks sind nicht berücksichtigt und können zu einem vom oben errechneten vorläufigen Vergleichswert abweichenden Wert führen. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB kann nur durch ein Verkehrswertgutachten auf der Grundlage einer Ortsbesichtigung und Berücksichtigung aller rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Objektes ermittelt werden.

Ansprechpartner

Frau Kerstin Langer

• Telefon: 02361/50-2450
• Telefax: 02361/50-9-2450
• E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
• Gebäude: Technisches Rathaus, Raum 405

Herr Manuel Kania

• Telefon: 02361/50-2452
• Telefax: 02361/50-9-2452
• E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
• Gebäude: Technisches Rathaus, Raum 405

Antragsformulare

Antrag auf nicht anonymisierte Auskunft aus der Kaufpreissammlung

Antrag auf anonymisierte Auskunft aus der Kaufpreissammlung

Antrag auf Erstattung eines Gutachtens

Merkblatt für Anträge auf Erstattung eines Gutachtens

Antrag auf die Bereitstellung eines Grundstücksmarktberichtes

Antrag auf eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft

Fragebögen

Fragebogen für Einfamilienhäuser (ohne Einliegerwohnung)

Fragebogen für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser (ohne gewerblichen Anteil)

Fragebogen für Wohn- und Geschäftshäuser, reine Geschäftshäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude

Fragebogen für Wohnungs- und Teileigentum

Fragebogen für Erbbaurechte, Erbbaugrundstücke sowie Wohnungs- und Teilerbbaurechte

Sonstiges

Anfahrtsplan zum Technischen Rathaus

Bodenrichtwertkarten bzw. Bodenrichtwerte, die vor der Bildung des heutigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Recklinghausen (1982) beschlossen wurden, können telefonisch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragt oder durch eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft beantragt werden (siehe Punkt Produkte >> Bodenrichtwerte).

Neuere Bodenrichtwerte (ab dem Jahrgang 2011) können kostenfrei unter der Internetadresse www.boris.nrw.de (ohne Registrierung) abgerufen werden. Bei Bedarf kann zudem ein kostenloser Ausdruck in Form eines .pdf-Dokumentes erzeugt werden.

Bodenrichtwertkarten 1982 bis 1983

• Die Bodenrichtwerte werden in der Einheit DM/m² ausgewiesen.
• Die Bodenrichtwerte sind erschließungsbeitragspflichtig und innerhalb der Wälle erschließungsbeitragsfrei.
• Die Darstellung der Bodenrichtwerte in der Karte sowie die Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte sind zu beachten!

Bodenrichtwertkarte 1982          Bodenrichtwertkarte 1983

Bodenrichtwertkarten 1984 bis 2001

• Die Bodenrichtwerte werden in der Einheit DM/m² ausgewiesen.
• Die Bodenrichtwerte sind in der Regel beitrags- und abgabenpflichtig. Beitrags- und abgabenfreie Werte sind in Klammern ( ) gesetzt.
• Die Darstellung der Bodenrichtwerte in der Karte sowie die Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte sind zu beachten! 

Bodenrichtwertkarte 1984          Bodenrichtwertkarte 1985          Bodenrichtwertkarte 1986

Bodenrichtwertkarte 1987          Bodenrichtwertkarte 1988          Bodenrichtwertkarte 1989

Bodenrichtwertkarte 1990          Bodenrichtwertkarte 1991          Bodenrichtwertkarte 1992

Bodenrichtwertkarte 1993          Bodenrichtwertkarte 1994          Bodenrichtwertkarte 1995

Bodenrichtwertkarte 1996          Bodenrichtwertkarte 1997          Bodenrichtwertkarte 1998

Bodenrichtwertkarte 1999          Bodenrichtwertkarte 2000          Bodenrichtwertkarte 2001

Bodenrichtwertkarten 2002 bis 2010

• Die Bodenrichtwerte werden in der Einheit EUR/m² ausgewiesen.
• Die Bodenrichtwerte sind in der Regel beitrags- und abgabenfrei. Beitrags- und abgabenpflichtige Werte sind mit hochgestelltem Stern (*) dargestellt.
• Die Darstellung der Bodenrichtwerte in der Karte sowie die Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte sind zu beachten!

Bodenrichtwertkarte 2002          Bodenrichtwertkarte 2003          Bodenrichtwertkarte 2004

Bodenrichtwertkarte 2005          Bodenrichtwertkarte 2006          Bodenrichtwertkarte 2007

Bodenrichtwertkarte 2008          Bodenrichtwertkarte 2009          Bodenrichtwertkarte 2010

Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse, welche sich aus dem § 193 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie der Grundstückswertermittlungsverordnung, der Durchführungsverordnung zum BauGB bzw. der Gutachterausschuss­verordnung eines jeden Landes ergeben, gehören im Wesentlichen:

• die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung (bei Nachweis eines berechtigten Interesses),
• die Ermittlung der Boden- und Immobilienrichtwerte sowie der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten,
• die Publikation von Daten über den örtlichen Grundstücksmarkt (Grundstücksmarktbericht),
• die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken,
• die Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte sowie
• die Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust und anderer Vermögensnachteile.

In Nordrhein-Westfalen können u. a. die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte unter der Internetadresse  www.boris.nrw.de kostenfrei (ohne Registrierung) abgerufen und als .pdf-Dokument heruntergeladen werden.