Der Gutachterausschuss 
Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage abzubildende durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein „Normobjekt“ im gesamten Stadtgebiet. Immobilienrichtwerte bieten den Nutzern eine Orientierungshilfe, um in eigener Verantwortung den Immobilienpreis für ein angefragtes Objekt zu bestimmen.
Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 01.01.2024 erstmalig Immobilienrichtwerte für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Wohnungseigentum abgeleitet, beschlossen und veröffentlicht (www.boris.nrw.de).
Zur Ableitung der Immobilienrichtwerte wurden Kaufverträge aus mehreren Geschäftsjahren mittels statistischer Verfahren analysiert. Grundlage der statistischen Analyse ist eine räumlich autoregressive Regression (SAR - spatial conditional and simultaneous autoregression model), die nach dem „Modell zur Ableitung von Immobilienrichtwerten in NRW“ der AGVGA.NRW (Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW) erfolgte.
Die zur Ableitung genutzten Daten wurden sachverständig aus der Kaufpreissammlung und nur mit solchen Fällen ermittelt, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen. Des Weiteren wurden die Kaufpreise, aus denen die Immobilienrichtwerte hergeleitet werden, auf eine Norm abgestellt (Bereinigung der Kaufpreise). Diese Norm und somit auch die Immobilienrichtwerte werden wie folgt definiert:
Immobilienrichtwerte
- sind in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben
- beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe, nicht auf Neubauten (Erstverkäufe)
- beinhalten keine Nebengebäude (Garagen, Wintergärten etc.)
- beinhalten keine PKW-Stellplätze (im Freien, in einer Garage oder in einer Tiefgarage)
- beinhalten beim Teilmarkt Eigentumswohnungen keine Sondernutzungsrechte (z.B. am Garten)
- beinhalten kein Inventar
- beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale (z.B. Altlasten, Erbbaurechte)
- gelten für schadensfreie Objekte ohne besondere Einbauten
- sind nur innerhalb des Modells des Gutachterausschusses mit seinen entsprechenden Umrechnungstabellen zu verwenden
Normobjekt
Neben der Kaufpreisbereinigung (Abstellung auf die Norm) haben die Immobilienrichtwerte je Teilmarkt („Ein- und Zweifamilienhäuser“ bzw. „Eigentumswohnungen“) eine individuelle Norm, die sich aus der Datenanalyse ergibt. Diese sind in den örtlichen Fachinformationen zu den Immobilienrichtwerten unter www.boris.nrw.de veröffentlicht.
Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen
Abweichungen des Bewertungsobjektes zu den wertbestimmenden Merkmalen des Immobilienrichtwer-tes bzw. zu der individuellen Norm werden anhand von Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt. Die Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen sind in den örtlichen Fachinformationen zu den Immobilienrichtwerten unter www.boris.nrw.de veröffentlicht.
Werte für Nebengebäude, PKW-Stellplätze, Sondernutzungsrechte und Inventar sind separat nach ihrem Zeitwert zu veranschlagen.
Anschließend sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (z.B. Rechte, Lasten, Schäden und Mängel, etc.).
Immobilien-Preis-Kalkulator
Zur Erhöhung der Anwenderfreundlichkeit wird im modalen Fenster die Berechnung einer Wertschätzung interaktiv in Form eines „Immobilien-Preis-Kalkulators“ angeboten. Mit Klick auf das rote „Rechnersymbol“ wird dieser gestartet.
Dabei werden die wertrelevanten Merkmale in den Rechner übernommen, für die der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten ermittelt und zur Verfügung gestellt hat. Der Nutzer hat nun die Möglichkeit, die Angaben seines Objektes für die wertrelevanten Eigenschaften auszuwählen bzw. einzugeben. Mittels der hinterlegten Umrechnungskoeffizienten werden Anpassungen in Prozent in den jeweiligen Eigenschaften zum Immobilienrichtwert berechnet und in einer weiteren Spalte angegeben. Bei sehr großen Abweichungen erfolgt ein Hinweis, die eine Vergleichbarkeit des Objektes beeinträchtigen oder unmöglich machen. Neben dem ermittelten Immobilienpreis in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wird auch der Immobilienwert in Euro angegeben. Das Ergebnis wird in einer Immobilienwertauskunft als pdf-Dokument aufbereitet und kann heruntergeladen sowie ausgedruckt werden.
Es wird KEIN Verkehrswert ermittelt. Wertbeeinflussende Besonderheiten in Bezug auf den Zustand und/oder Baumängel/Bauschäden, rechtliche Besonderheiten, die aktuelle Marktentwicklung sowie die Mikrolage des Grundstücks sind nicht berücksichtigt und können zu einem vom oben errechneten vorläufigen Vergleichswert abweichenden Wert führen. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB kann nur durch ein Verkehrswertgutachten auf der Grundlage einer Ortsbesichtigung und Berücksichtigung aller rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Objektes ermittelt werden.
Ansprechpartner*innen
Frau Kerstin Langer
- Telefon: 02361/50-2450
- Telefax: 02361/50-9-2450
- E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
- Gebäude: Technisches Rathaus, Raum 405
Herr Manuel Kania