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für Grundstückswerte
in der Stadt Minden

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Verkehrswertgutachten

  Wertgutachten

Der Gutachterausschuss erstellt auf schriftlichen Antrag Gutachten über den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücke sowie über den Wert von Rechten an Grundstücken (z. B. Wohnungs-/Nießbrauchrechte, Wegerecht etc.).

 

Verkehrswert

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert eines bebauten bzw. unbebauten Grundstücks durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Deshalb spricht man auch von dem Verkaufswert. Der Verkehrswert ist damit der bei einem anstehenden Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis, wenn dem Verkäufer vorweg eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung steht. Ein Verkaufspreis also, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer durchschnittlich aushandeln würden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht, Wohnrecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht.

 

Kosten

Kosten werden gemäß Tarifstelle 7 der Vermessungs- und Wertermittlungs- gebührenordnung (VermWertGebO NRW) berechnet. Im Falle einer Rücknahme des Antrages entstehen Gebühren gemäß § 4 VermWertGebO NRW, sofern mit der sachlichen Bearbeitung schon begonnen wurde. In den Gebühren sind alle Auslagen enthalten, die zur Durchführung der Amtshandlungen erforderlich sind (§ 5 VermWertGebO NRW). Mit der Gebühr ist die Abgabe von bis zu 3 gleichzeitig mit beantragten beglaubigten Mehrausfertigungen sowie die Mehrausfertigungen für den vom Antragsteller abweichenden Eigentümer gemäß § 193 Abs. 4 BauGB abgegolten. Die für zusätzlich beantragte Ausfertigungen entstehenden Auslagen trägt der Antragsteller. Auf alle Gebühren wird Umsatzsteuer erhoben.

Danach ist die Gebühr abhängig von dem durch den Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert. Bei einem ermittelten Wert von bis zu 1.000.000 € beträgt die Gebühr 0,2% des ermittelten Wertes zzgl. einer Grundgebühr von 1000 €. Bei erhöhtem Aufwand, wie z.B. bei der Bewertung von Rechten, können Zuschläge erhoben werden. Bei vermindertem Aufwand, wie z.B. bei der Ermittlung von Werten zu verschiedenen Stichtagen, können Abschläge angebracht werden. Die gesetzliche Mehrwertsteuer ist hinzuzurechnen.

 

Antragsberechtigte

Antragsberechtigt sind die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder Gerichte und Justizbehörden. Gehört der Antragsteller nicht zu dem bezeichneten Personenkreis, so ist eine entsprechende Bevollmächtigung eines Antrags- berechtigten erforderlich.

 

Erforderliche Unterlagen

Zur Bearbeitung des Gutachtens ist ein formloser, schriftlicher Antrag mit Angaben der Bezeichnung des Bewertungsobjektes (Ort, Straße u. Hs.-Nr.) und des Wertermittlungsstichtages (aktueller oder zurückliegender Stichtag) erforderlich. Wenn Sie nicht Eigentümer des zu bewertenden Grundstücks sind, ist ein Nachweis der Antragsberechtigung notwendig (Vollmacht des Eigentümers, Erbschein, etc.). Zur Erstellung eines Wertgutachtens wird ein unbeglaubigter, aktueller Grundbuchauszug (ohne Abt. III) mit den dazugehörigen Eintragungsbewilligungen (notarielle Verträge, auf deren Grundlage evtl. vorhandene Rechte in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind) benötigt. Diese Unterlagen sind beim zuständigen Amtsgericht erhältlich. Sollen die Kosten für die Erstattung des Verkehrswertgutachtens auf mehrere Personen verteilt werden oder wird der Antrag durch einen Rechtsanwalt gestellt, ist jeweils eine Bestätigung der Kostenübernahme erforderlich.

 

Erstellung des Verkehrswertgutachtens

Nach Antragsstellung erhalten Sie eine Eingangsbestätigung, in der die voraussichtliche Bearbeitungszeit bis zur Ausfertigung des Gutachtens mitgeteilt wird; in der Regel 3 bis 5 Monate. Die für die Bearbeitung des Antrags erforderliche Unterlagen, wie Bauakten, Planungsrechtliche Merkmale, usw., werden von der Geschäftstelle bei den zuständigen Behörden beantragt und anschließend ausgewertet.
Um den Verkehrswert eines Gebäudes ermitteln zu können, ist eine örtliche Bestandsaufnahme erforderlich. Zu diesem Zweck müssen Mitarbeiter der Geschäftsstelle die einzelnen Räumlichkeiten des Objektes betreten, um Ermittlungen über Größe, Ausstattung und Beschaffenheit des zu bewertenden Gebäudes vornehmen zu können. Hierzu ist das Einverständnis des Wohnungsinhabers erforderlich. Sollte das Einverständnis nicht vorliegen, so wird das Objekt nach äußerer Inaugenscheinnahme bewertet. In einem solchen Fall würden die Bruttogrundfläche und die Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes nach äußerem Aufmaß, anhand der Bauakten bzw. aufgrund grober Schätzungen errechnet und für die Ermittlung des Preises pro m² Bruttogrundfläche eine dem äußeren Eindruck entsprechende Bauweise und Ausstattung angenommen. Anhand der bei der Bestandsaufnahme ermittelten Daten wird das Gutachten vorbereitet. Die Wertermittlung erfolgt in einer Sitzung des Gutachterausschusses (min. drei Mitglieder des Gutachter- ausschusses), der zuvor selbst noch das Objekt besichtigt. Innerhalb von etwa 10 Tagen nach diesem Termin wird das Gutachten ausgefertigt. Die Termine für die erforderlichen Besichtigungen werden jeweils ca. 2 Wochen vorher schriftlich mitgeteilt.

 

Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften mehrere Verfahren an. Diese sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen zur Ermittlung der Verkehrswerte geeignet. Deshalb wird für die anstehende Bewertungsaufgabe das geeignetste Wertermittlungsverfahren ausgewählt.

Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswertes die folgenden Verfahren anwendbar:

Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichwertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Vergleich mit einer ausreichenden Anzahl geeigneter Objekte, für die tatsächlich gezahlte Kaufpreise bekannt sind. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die wertbestimmenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte soweit wie möglich mit denen des Bewertungsobjektes übereinstimmen oder vorhandene Unterschiede berücksichtigt werden können.

Der Bodenwert ist in der Regel bei allen Wertermittlungsverfahren durch Preisvergleich zu ermitteln; geeignete Richtwerte können zusätzlich oder, in bestimmten Fällen, ausschließlich heran gezogen werden.

Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Ertrages ermittelt. Der Ertragswert ist deshalb im Wesentlichen von wirtschaftlichen Aspekten und Renditeüberlegungen geprägt.

Das Sachwertverfahren
Auch beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Bauwert getrennt ermittelt. Der Bauwert ist der Herstellungswert der Gebäude und Außenanlagen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Der Sachwert ist wie der Ertragswert ein wirtschaftlicher Wert, doch wird bei seiner Ermittlung nicht vom Ertrag ausgegangen, sondern von den Herstellungskosten.

Weitere Einzelheiten zu den anwendbaren Verfahren

>Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

 

Altlasten/Umweltbelastende Bodenverunreinigungen

Beim Umweltamt des Kreises Minden-Lübbecke wird eine Anfrage auf Altlasten bzw. umweltbelastende Bodenverunreinigungen gestellt. Falls das zu be- wertende Grundstück als belastet eingestuft wird, muss vor Erstellung des Verkehrswertgutachtens ein Gutachten über Art und Umfang der vorliegenden Verunreinigungen/Altlasten und den daraus resultierenden Sanierungskosten vorliegen. Die Beauftragung dieses Gutachtens bei einer Fachfirma kann nicht direkt durch den Gutachterausschuss erfolgen, sondern ist von Ihnen als Antragsteller zu veranlassen. Eine entsprechende Untersuchung durch den Gutachterausschuss selbst ist nicht möglich, da weder die erforderlichen Geräte noch entsprechend ausgebildetes Personal zur Verfügung stehen.

 

Ansprechpartner

Sollten sie noch weitere Fragen haben, geben wir Ihnen gerne Auskunft

 

 

 Herr Horstmann     Telefon: (0571) 89 267 
 Herr Mohrhoff Telefon: (0571) 89 254
 Herr Windhagen Telefon: (0571) 89 634
 Frau Wolff Telefon: (0571) 89 675

 

 

Sonstiges

Der Gutachterausschuss kann Wertgutachten über den Verkehrswert von Grundstücken nur im Zuständigkeitsbereich erstellen. Die Verkehrswertgutachten haben keine bindende Wirkung, soweit keine Vereinbarungen bestehen. Eine Abschrift des Gutachtens wird allen Eigentümern übersandt.

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