Gutachterausschuss 
Hier finden Sie folgende Informationen:
Mietpreise für gewerbliche Objekte
Nach ImmoWertV stellt die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel eine gute Annäherung an die marktüblich erzielbaren Erträge dar und ist daher in die Berechnungen des Ertragswertverfahrens eingeführt worden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Mietrecht für den frei finanzierten Wohnraum. Nach § 558 BGB ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Entgelten, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.
Im Kreis Minden-Lübbecke liegen von den Kommunen Mietspiegel in unterschiedlicher Qualität und Klassifizierung vor. Für die Auswertung der Kauffälle bzw. der Ableitung des Liegenschaftzinssatzes ist es jedoch erforderlich eine einheitliche, marktgerechte Berechnungsgrundlage zu schaffen, die anschließend modellkonform für die Wertermittlung eingesetzt werden kann.
Die abgebildete Mietpreisübersicht ist u.a. abgeleitet aus den Mietspiegeln der Städte und Gemeinden sowie des Deutschen Mieterbundes in Abstimmung mit Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Sie bezieht sich auf frei finanzierte Wohnungen ohne öffentliche Förderung. Die erforderlichen Anpassungen und Umbasierungen sind vom Gutachterausschuss vorgenommen worden. Die hierfür gewählten Untersuchungsansätze entsprechen zwar nicht den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels, erheben jedoch den Anspruch mit alternativen Verfahren annähernd die ortsübliche Vergleichsmiete abzubilden. Hierbei sind auch die folgenden Quellen genutzt worden:
- aktuelle Mietangebote aus Internetportalen und der örtlichen Presse
- Bestandsmieten der Wohnungswirtschaft
- eigene Auswertungen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Mietspiegel benachbarter Kommunen
- LEG Wohnungsmarktreport
- grundsicherungsrelevanter Mietspiegel des Kreises Minden-Lübbecke
- Auskünfte Städte und Gemeinden
Die angegebenen Mietwerte sind unverbindlich, aus ihr können keine Rechtsansprüche abgeleitet werden. Für Einfamilienhäuser sind die Mietwerte nur bedingt anwendbar.
Hinweise zur Anwendung der Mietpreisübersicht
Die angegebenen monatlichen Mietwerte sind Grundmieten (Nettokaltmieten) ohne Nebenkosten bzw. Betriebskosten. Aufgelistet sind jeweils die Mieten pro m² Wohnfläche für die Baujahre 1950, 1960, 1970, 1980, 1990, 2000 und 2010 sowie Neubauten in den Gemeinden. Um die Einflüsse auf den Mietwert definieren zu können, hat der Gutachterausschuss eine Vielzahl von Merkmalen untersucht, von denen bekannt ist, dass diese einen Einfluss auf die Wohnungsmiete ausüben. Als signifikante Einflussgrößen sind bestimmt worden:
- Baujahr und Modernisierung
- Wohnlage
- Wohnungsgröße
- Geschosslage der Wohnung
Die hierfür ermittelten Anpassungsfaktoren sind Bestandteil der Mietpreisübersicht.
Baujahr, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung
Die Mietwerte beziehen sich auf einen normalen baujahresbedingten Standard einer abgeschlossenen Wohnung mit Sammelheizung, Bad / Dusche und WC. Abweichungen in der Beschaffenheit und der Ausstattung der Wohnung können Zu- oder Abschläge vom Mietwert bewirken, die individuell anzubringen sind. Die nach Gemeinde gegliederten Tabellenwerte sind in Baujahresklassen aufgeteilt worden. Die Werte sind entsprechend dem Baujahr des Gebäudes zu interpolieren, wobei für ältere Objekte bis Baujahr 1949 die Mietwerte von 1950 anzuhalten sind.
Modernisierung
Durchgeführte Modernisierungen an der Wohnung bzw. des Gebäudes sind im Mietpreis zu berücksichtigen. Der Modernisierungsgrad ist in Anlehnung an das Ertragswertmodell der AGVGA-NRW, Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude, bestimmt worden. Der in den Klassen beschriebenene Modernisierungsgrad bezieht sich auf die Gesamtheit von Gebäude und Wohnung. Das Gebäudealter ist zu interpolieren. Durch die Ermittlung des Modernisierungsgrades kann sich ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes fiktives Baujahr ergeben, das entsprechend einzusetzen ist.
Bei kernsanierten Gebäuden ist als (fiktives) Baujahr der Zeitpunkt der Baumaßnahme minus 10 Jahre einzusetzen. Eine Kernsanierung liegt dann vor, wenn die Wohnung in Bezug auf Ausstattung und Beschaffenheit im Wesentlichen einer im Zeitpunkt der Modernisierung erstellten Neubauwohnung entspricht.
Für Neubauwohnungen sind ggf. noch Zuschläge am Tabellenwert anzubringen.
Einstufung der Modernisierung
Wohnlage
Die in der Mietpreisübersicht dargestellten Werte beziehen sich auf eine gute Wohnlage in der Gemeinde, die bei Anwendung der Tabelle ggfs. entsprechend den Abweichungen mit Zu- oder Abschlägen zu versehen sind. Der Anpassungsfaktor für die Wohnlage ist aus dem zum Bodenrichtwert festgelegten Merkmal "Lagebeurteilung" abzuleiten. Bei Lageabweichungen im Bodenrichtwertgebiet ist eine Anpassung vorzunehmen. Der Faktor ist manuell zu bestimmen, wenn für das Bodenrichtwertgebiet kein Wert ausgewiesen ist.
Wohnungsgröße
Die Größe der Wohnung ergibt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage. Berechnungsgrundlage der Wohnfläche ist die Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung). Die Tabellenwerte der Mietwertübersicht sind entsprechend der Wohnungsgröße mit den folgenden Faktoren anzupassen. Die Faktoren sind zu interpolieren. Die Zusatzräume sind bis auf Garagen in den Mieten der Mietwertübersicht enthalten.
Geschosslage der Wohnung
Untersuchungen über den Mietpreis in Abhängigkeit zur Lage der Wohnung im Gebäude haben bis auf die Dachgeschosswohnung nur geringfügige bzw. keine Abweichungen ergeben.
Beispiel zur Anwendung der Mietpreisübersicht
Gesucht ist die monatliche Miete für eine Wohnung mit den folgenden Eigenschaften:
Mietpreise für gewerbliche Objekte
Das Mietpreisniveau gewerblich genutzter Objekte ist vom Gutachterausschuss nicht untersucht worden. Die aufgeführten Mietpreise sind von der Industrie- und Handelskammer Ostwestfalen zu Bielefeld herausgegeben worden.
