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sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage abzubildende durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein für diese Lage typisches "Normobjekt". Sie stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne von § 13 ImmoWertV dar und somit eine Orientierungshilfe, die ermöglichen soll, den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage festzustellen. Sie bilden eine Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren nach § 15 Absatz 2 ImmoWertV.

Immobilienrichtwerte werden sachverständig aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und durch Beschluss des Gutachterausschusses stichtagsbezogen festgesetzt. Neben der lagebezogenen Darstellung auf Basis einer Karte werden die wertbestimmenden Merkmale in einer Tabelle ausgegeben. Die Immobilienrichtwerte beziehen sich auf den Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Nicht enthalten sind Werte für Garagen und Stellplätze. Bei den Grundstücksgrößen ist die Einstufung ohne Gartenland vorzunehmen.

Die Immobilienrichtwerte wurden zunächst nur für den Teilmarkt Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zum Stichtag 01.01.2020 beschlossen. 

Die Immobilienrichtwerte für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser beziehen sich auf Weiterverkäufe (d. h. ohne Neubauten) stehen kreisweit in den Kernorten sowie in zahlreichen Ortsteilen der Städte und Gemeinden zur Verfügung. Bei der Ableitung der Immobilienrichtwerte sind teilweise Ortsteile zusammengefasst, so dass für mehrere Ortsteile ein gemeinsamer, durchschnittlicher Immobilienrichtwert angegeben ist. Die Immobilienrichtwertzonen beziehen sich jeweils auf ein fiktives Normobjekt, welches detailliert mit seinen Merkmalen beschrieben ist. Abweichungen einzelner individueller Grundstücksmerkmale einer zu bewertenden Immobilie von der Richtwertnorm (z. B. Baujahr) können sachverständig unter Beachtung der veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten bewertet werden. In Außenbereichslagen oder in Gebieten mit überwiegend gewerblicher Nutzung stehen Immobilienrichtwerte nicht zur Verfügung. (Im Einzelfall ist hier sachverständig zu prüfen, ob mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Immobilienrichtwerte (z. B. aus umliegenden Ortsteilen) dennoch zur Bewertung herangezogen werden können.) Die Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser beziehen sich auf ein fiktives lagetypisches Normobjekt (Richtwertobjekt) mit seinen normierten Merkmalen (Grundstücksgröße, Baujahr, Wohnfläche, Gebäudeart, Ausstattung und Unterkellerung) ohne Nebengebäude (z. B. Garagen).

Die Immobilienrichtwerte

  • sind in € pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben
  • beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe, nicht auf Neubauten
  • beinhalten keine Nebengebäude (Garagen, Schuppen etc.)
  • beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale (z.B. Baulasten, Leitungsrechte, Altlasten, Erbbaurechte, besondere Bauteile)
  • gelten für schadensfreie Objekte
  • sind nur innerhalb des Modells des Gutachterausschusses mit seinen entsprechenden Umrechnungstabellen zu verwenden

Werte für Garagen oder sonstige Nebengebäude sind separat nach ihrem Zeitwert zu veranschlagen.

Bei der Grundstücksfläche ist nur der Baulandanteil des Grundstückes zu berücksichtigen. Darüberhinausgehende Flächenanteile müssen sachverständig als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal bewertet werden

Der berechnete Vergleichswert entspricht nicht dem Verkehrswert gem. §194 BauGB. Dieser kann nur durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt werden. Dieses kann beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte oder bei einem Sachverständigen beantragt werden.

 

 

  

 

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